\ud83d\udccb 매물특징 (\u2b07하단의 입지분석브리핑 참고해주세요)
\ud83d\udd39향남IC 인접: \ud83d\ude97 서해안고속도로 IC 5분 거리
\ud83d\udd39넓은 내부도로: \ud83d\udee3\ufe0f 단지 내 7~8m 도로 확보
\ud83d\udd39단독 마당 공장: \ud83c\udf33 독립형 마당 사용 가능
\ud83d\udd39대형차 진입 가능: \ud83d\ude9a 트레일러 및 대형차 진출입 수월
\ud83d\udd39산업 인프라 우수: \ud83c\udfed 향남·발안 산업단지 인접
\ud83d\udd39신축급 공장: \ud83c\udfd7\ufe0f 2022년 준공 건물 상태 우수

\ud83d\udce2 매매금액 : \ud83d\udcb0 9억5,000만원
\ud83d\udd11 입주가능일: \ud83d\uddd3\ufe0f 2026년 4~5월 입주 협의

\ud83c\udf1f 종합정보
\ud83d\udd39소재지: \ud83d\udccd 경기 화성시 향남읍 증거리
\ud83d\udd39지목: \ud83c\udfed 공장용지
\ud83d\udd39대지면적: \ud83c\udfde\ufe0f 815㎡ (약 247평)
\ud83d\udd39건축면적: \ud83c\udfd7\ufe0f 248.40㎡ (약 75평)
\ud83d\udd39연 면 적: \ud83d\udccf 248.40㎡ (약 75평)
\ud83d\udd39지역,지구: \ud83c\udf33 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)

\ud83c\udfe2 건축물 기본정보
\ud83d\udd39사용승인: \u2705 2022.11.23
\ud83d\udd39건폐율 / 용적률: \ud83d\udcca 35.04% / 35.04%
\ud83d\udd39총 층수: \u2b06\ufe0f 1층 중 1층
\ud83d\udd39건축물 수: \ud83c\udfed 1동
\ud83d\udd39총 주차대수: \ud83c\udd7f\ufe0f 2대

\ud83d\udd39주용도/용도: \ud83d\udee0\ufe0f 제조업소 / 제2종근린생활시설
\ud83d\udd39건축물 주구조: \ud83d\udcaa 일반철골구조
\ud83d\udd39수 도: \ud83d\udca7 상수도
\ud83d\udd39하수처리 시설 형식/용량: \ud83d\udebd 기타오수처리시설 / 25인용(5㎥)
\ud83d\udd39내진설계 적용 여부: \u2b55 적용

\ud83d\udd0d 내외부 상세정보
\ud83d\udd39전력: \u26a1 10kW
\ud83d\udd39층고: \u2b06\ufe0f 8.4m (처마높이 7m)

 \ud83d\udd39방향: \ud83e\udded 북향
\ud83d\udd39호이스트: \ud83c\udfd7\ufe0f 없음 (브라켓, 주행빔 설치)

\ud83d\uddfa\ufe0f 종합 입지분석 브리핑 \ud83d\uddfa\ufe0f

1️⃣ 입지 환경 및 주변 인프라 분석

\ud83d\udccd 본 매물은 화성시의 중추적인 산업 지역인 향남읍에 위치하고 있습니다.

\ud83c\udfed 산업 밀집도:
증거리 일대는 이미 소규모 제조업소와 공장들이 체계적으로 들어서 있는 지역입니다. 특히 인근에 향남제약일반산업단지와 발안일반산업단지가 포진해 있어, 관련 협력업체나 정밀 부품 제조 시설로 활용하기에 최적의 환경입니다.

\ud83d\ude9a 물류 편의성:
부지 내 내부 도로가 7~8m로 매우 넓게 확보되어 있다는 점은 이 매물의 가장 큰 경쟁력입니다. 대형 윙바디 차량이나 트레일러가 무리 없이 진입하여 회전할 수 있는 공간이 확보되어 있어, 물류 상하차 작업이 잦은 업체에게는 대체 불가능한 장점이 됩니다.

2️⃣ 교통 여건 및 광역 접근성 분석

\ud83d\ude97 향남읍 증거리는 화성 서남부 교통의 요충지입니다.

\ud83d\udee3\ufe0f 고속도로 접근성:
서해안고속도로 향남IC가 차량으로 5분 이내 거리에 위치합니다. 이는 서해안 물류 라인(인천-평택-당진)을 즉시 활용할 수 있음을 의미하며, 수도권 전역으로의 배송 시간을 획기적으로 단축해 줍니다.

\ud83d\udea6 국도 및 지방도 연계:
39번 국도와 43번 국도가 인접하여 화성시 내 주요 거점은 물론, 평택, 안산, 수원 등으로의 이동이 매우 빠릅니다. 또한 팔탄, 장안 방향으로 연결되는 지방도 네트워크가 잘 갖춰져 있어 출퇴근 및 원자재 수급이 원활합니다.

3️⃣ 인근 개발계획 및 미래 가치

\ud83d\udcc8 화성시의 행정구역 개편(구제 실시) 시 **'만세구'**의 핵심 지역으로 분류될 향남읍은 지속적인 인구 유입과 인프라 확충이 이루어지고 있습니다.

\ud83c\udf33 성장관리계획(산업관리):
본 부지는 성장관리계획구역 중에서도 '산업관리' 구역에 해당합니다. 이는 화성시가 난개발을 방지하고 산업 시설을 체계적으로 육성하겠다는 의지가 담긴 구역으로, 향후 도로 등 기반 시설 확충에서 우선순위를 점하게 됩니다.

\u2b50 희소성:
247평의 토지에 75평의 건물을 올린 '단독 마당' 형태의 제조업소는 시장에서 가장 수요가 많은 '황금 사이즈'입니다. 2022년 말 준공된 신축급 건물의 컨디션까지 고려한다면 지가 상승 외에도 시설 가치 보전 면에서 매우 유리합니다.

4️⃣ 용도지역 및 개발행위 상세 안내

\ud83d\udcd1 계획관리지역:
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역으로, 건폐율 40%(성장관리계획 시 인센티브 가능)의 높은 토지 효율성을 자랑합니다.

\ud83c\udfe2 제2종 근린생활시설(제조업소):
현재 제조업소로 허가되어 있어 식품, 조립, 정밀 가공 등 다양한 업종이 즉시 입주 가능합니다. 특히 25인용 오수처리시설(5$m^3$)이 설치되어 있어 인력 운용 면에서도 여유가 있습니다.

\ud83d\udce6 확장성:
단독 마당을 확보하고 있어 향후 필요에 따라 가설건축물을 활용한 창고 공간 확장이 용이하며, 일반철골구조로 설계되어 내부 공간 활용도가 높습니다.

5️⃣ 전문가 종합 의견

\ud83d\udca1 본 매물은 "향남 IC 5분 + 8m 광폭 도로 + 단독 마당"이라는 제조 업체가 원하는 필수 성공 요소를 모두 갖추고 있습니다.

\ud83d\udcb0 현재 평당 약 385만 원대의 가격은 향남IC 인근의 신축급 공장 시세를 반영한 합리적인 수준입니다. 특히 2026년 4~5월경 입주 시기 조율이 가능하다는 점은 사업장 이전을 계획 중인 대표님들께 좋은 타이밍이 될 것입니다.

\u26a0\ufe0f 도로 지분 확인이 필요하나, 넓은 진입로 확보 상태를 볼 때 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

\u2705 향남의 산업 인프라를 온전히 누리면서도 독립적인 사업 운영을 원하신다면 이 매물을 적극 추천해 드립니다.

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