\ud83d\udccb 매물특징 (\u2b07하단의 입지분석브리핑 참고해주세요)
\ud83d\udd392월말 잔금 조건, 11억 파격 급매
\ud83d\udd398m도로, 장축 화물차 진출입 용이
\ud83d\udd39민원 소지 없는 신축 공장
\ud83d\udd39넓은 단독 마당, 활용도 높음

\ud83d\udd39조암IC인근
\ud83d\udd393ton 호이스트 설치, 즉시 가동

\ud83d\udce2 매매금액 : \ud83d\udcb0 11억원 (2월 말 잔금 조건, 급매)
\ud83d\udd11 입주가능일 : \ud83d\uddd3\ufe0f 즉시입주 가능

\ud83c\udf1f 종합정보
\ud83d\udd39소재지: \ud83d\udccd 경기 화성시 장안면 사랑리
\ud83d\udd39지목: \ud83c\udfed 공장용지
\ud83d\udd39대지면적: \ud83c\udfde\ufe0f 2,010㎡ (약 608평)
\ud83d\udd39건축면적: \ud83c\udfd7\ufe0f 504.75㎡ (약 153평)
\ud83d\udd39용도지역: \ud83c\udf33 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)

\ud83c\udfe2 건축물 기본정보
\ud83d\udd39사용승인: \u2705 2023. 8. 1
\ud83d\udd39건폐율/용적률: \ud83d\udcca 29.85% / 29.85%
\ud83d\udd39총 주차대수: \ud83c\udd7f\ufe0f 1대
\ud83d\udd39주용도/용도: \ud83d\udee0\ufe0f 공장
\ud83d\udd39건축물 주구조: \ud83d\udcaa 일반철골구조
\ud83d\udd39수도: \ud83d\udca7 상수도
\ud83d\udd39내진설계: \ud83d\ude80 적용

\ud83d\udd0d 내외부 상세정보
\ud83d\udd39전력: \u26a1 20kW
\ud83d\udd39층고: \u2b06\ufe0f 처마높이 8.0m
\ud83d\udd39방향: \ud83e\udded 남향
\ud83d\udd39도로폭: \ud83d\udee3\ufe0f 8m (장축화물 진입가능)
\ud83d\udd39호이스트: \ud83c\udfd7\ufe0f 3ton 설치
 

\ud83d\uddfa\ufe0f 종합 입지분석 브리핑 \ud83d\uddfa\ufe0f

1️⃣ 부동산 전문가 총평

"물류와 인력 수급, 두 마리 토끼를 잡은 실속형 신축 공장"

본 매물은 화성시 공장 수요의 핵심 지역인 장안면 사랑리에 위치하고 있습니다. 특히 2월 말 잔금 조건으로 11억 원에 진행되는 급매 건으로, 최근 상승한 화성시 지가와 건축비를 고려했을 때 가격 메리트가 상당히 높은 물건입니다. 민원 소지가 없는 위치임에도 불구하고 조암 시내 및 IC와의 접근성이 뛰어나, 실사용 공장주에게 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

2️⃣\ud83d\ude97 교통여건 및 물류 접근성 분석 (Traffic Analysis)

공장 입지에서 가장 중요한 것은 첫째도 도로, 둘째도 도로입니다. 해당 부지는 물류 이동에 있어 탁월한 강점을 보입니다.

\u2460 광역 교통망 (고속도로 접근성)

- 평택시흥고속도로 조암IC 연계성:

본 부지는 조암IC와 매우 인접해 있습니다. 차량으로 이동 시 약 5~10분 내외로 진입이 가능할 것으로 분석됩니다. 조암IC를 통하면 북쪽으로는 시흥, 안산, 송산을 거쳐 서울 및 인천공항으로의 접근이 용이하며, 남쪽으로는 평택항, 당진으로의 물류 이동이 신속합니다.

- 서해안고속도로 발안IC 연계성:

조암IC뿐만 아니라, 국도를 이용해 발안IC(서해안고속도로)로의 접근도 용이하여 서울 및 지방 거점 도시로의 이동성을 이중으로 확보하고 있습니다.

\u2461 국도 및 지방도 연계성

- 82번 국도 및 77번 국도:

인근의 82번 국도는 향남택지지구와 조암을 잇는 핵심 도로입니다. 이 도로와의 연계성이 좋아 화성시 내륙으로의 이동이 원활합니다. 또한 77번 국도를 이용하면 기아자동차 화성공장 및 안산 방향으로의 진출입이 수월합니다.

- 진입도로 및 차량 통행:

제공해주신 데이터에 따르면 진입도로 폭이 8m로 확보되어 있습니다. 이는 공장 입지에서 매우 결정적인 장점입니다. 40ft 컨테이너 차량이나 윙바디 등 **장축 화물차(대형 츄레라)**의 진출입이 원활하다는 뜻이며, 넓은 단독 마당을 활용한 회전 반경 확보가 가능해 물류 상하차 작업 효율이 극대화됩니다.

3️⃣ 입지환경 및 주변 인프라 분석 (Location Analysis)

\u2460 산업 집적도 및 민원 분석

주변 환경:

사랑리 일대는 기존 공장과 농경지, 그리고 마을이 혼재되어 있으나, 해당 필지 주변은 민원 소지가 적은 것으로 파악됩니다. 특히 "민원 소지 없는 신축 공장"이라는 점은 제조업 운영에 있어 24시간 가동이나 소음, 분진 발생 가능성이 있는 업종에게 큰 안심 요인이 됩니다.

인력 수급:

장안면 사랑리는 **조암 시내(우정읍 조암리)**와 지리적으로 매우 가깝습니다. 조암 시내는 병원, 은행, 마트, 주거단지가 형성된 장안/우정 지역의 중심지입니다. 따라서 외국인 근로자뿐만 아니라 내국인 근로자의 출퇴근이 용이하여 인력난 해소에 유리한 입지입니다.

\u2461 인근 산업단지와의 연계성

기아자동차 화성공장 (우정읍):

직선거리 및 도로망을 통해 기아차 화성공장까지 신속하게 도달할 수 있습니다. 기아차 1차, 2차 협력업체의 공장 부지나 물류 창고로 활용하기에 최적의 배후지입니다.

장안첨단일반산업단지 (1, 2단지):

외국인 투자지역을 포함한 장안첨단산단이 인근에 위치하여 산업 클러스터 효과를 누릴 수 있습니다. 관련 부품 소재 기업과의 협업이나 납품이 용이합니다.

향남제약단지 및 발안일반산업단지:

동쪽으로는 향남권역의 산업단지들과도 도로망이 잘 연결되어 있어, 화성 서남부 산업 벨트의 중심에 위치한다고 볼 수 있습니다.

4️⃣ 토지 분석 및 개발 가치 (Future Value)

\u2460 용도지역 분석: 계획관리 + 성장관리계획구역(산업관리)

본 토지는 계획관리지역입니다. 이는 토지 활용도가 가장 높은 비도시지역 용도지역으로, 공장 설립 시 건폐율 40%, 용적률 100%가 기본 적용됩니다.

여기에 **성장관리계획구역(산업관리형)**으로 지정되어 있다는 점은 매우 큰 호재입니다. 지자체 조례에 따라 일반 계획관리지역보다 건폐율 완화(최대 50%까지 가능할 수 있음, 지자체 조례 확인 필요)나 건축물 용도에 대한 인센티브가 있을 수 있습니다. 즉, 땅의 가치 자체가 일반 계획관리보다 높게 평가받습니다.

현재 '공장' 용도로 허가가 완료되고 건축까지 된 상태이므로, 까다로운 개발행위허가 절차를 다시 밟을 필요 없이 즉시 입주하여 가동할 수 있다는 점이 비용과 시간을 절약해 줍니다.

\u2461 부지 활용성

대지 608평 / 건물 153평: 마당 비율이 높아 야적 공간이 필요한 제조업이나 창고업에 유리합니다.

남향 배치: 공장 내부의 채광 확보 및 결로 방지에 유리하며, 겨울철 난방비 절감에도 도움이 됩니다.

3ton 호이스트 및 높은 층고: 중량물 이동이 필요한 금속 가공, 사출, 기계 조립 업종이 바로 들어와서 영업할 수 있는 스펙입니다.

5️⃣ 종합 의견 및 추천 업종

"11억 급매, 지금이 기회입니다."

현재 화성시 서남부권(장안, 우정)은 평택시흥고속도로와 기아차 배후 수요로 인해 지가가 꾸준히 상승 중입니다. 8m 도로를 접한 계획관리 공장이 11억 원(대지 608평 기준)이라면 가격 저항선이 매우 낮습니다. 2월 말 잔금 조건이 붙어있긴 하나, 이는 역으로 매수자에게는 가격 협상력을 높이거나 저렴하게 취득할 수 있는 절호의 기회입니다.

[추천 업종]

\u2705 기아자동차 협력업체: 부품 가공 및 납품을 위한 제조 공장

\u2705 물류 창고: 넓은 마당과 츄레라 진입 가능, 조암IC 접근성을 활용한 보관 창고

\u2705 금속/기계 가공업: 호이스트 사용 및 소음 민원에서 자유로운 환경 필요 업체

\ud83d\udc49 화성시의 발전 축은 서쪽으로 이동하고 있습니다. 장안면 사랑리는 그 변화의 중심에서 안정적인 자산 가치 상승과 실사용의 편리함을 동시에 줄 수 있는 알짜배기 땅입니다.

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