\ud83d\udccb 매물특징 (\u2b07하단의 입지분석브리핑 참고해주세요)
\ud83d\udd39신축 공장, 민원 소지 없음
\ud83d\udd39넓은 단독 마당 확보
\ud83d\udd398m 진입로, 장축화물차 진입가능
\ud83d\udd39조암IC 인근, 물류 접근성 우수
\ud83d\udd39호이스트 3ton 설치, 즉시 가동 가능

\ud83d\udd39월세 5,000/500가능

\ud83d\udce2 매매금액 : \ud83d\udcb0 17억원
\ud83d\udd11 입주가능일 : \ud83d\uddd3\ufe0f 즉시입주 가능

\ud83c\udf1f 종합정보
\ud83d\udd39소재지: \ud83d\udccd 경기 화성시 장안면 사랑리
\ud83d\udd39지목: \ud83c\udfed 공장용지
\ud83d\udd39대지면적: \ud83c\udfde\ufe0f 1,864.83㎡ (약 564평)
\ud83d\udd39건축면적: \ud83c\udfd7\ufe0f 592.15㎡ (약 179평)
\ud83d\udd39용도지역: \ud83c\udf33 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)

\ud83c\udfe2 건축물 기본정보
\ud83d\udd39사용승인: \u2705 2023. 8. 1
\ud83d\udd39건폐율/용적률: \ud83d\udcca 34.94% / 34.94%
\ud83d\udd39총 주차대수: \ud83c\udd7f\ufe0f 3대
\ud83d\udd39주용도/용도: \ud83d\udee0\ufe0f 공장
\ud83d\udd39건축물 주구조: \ud83d\udcaa 일반철골구조
\ud83d\udd39수도: \ud83d\udca7 상수도
\ud83d\udd39내진설계: \ud83d\ude80 적용

\ud83d\udd0d 내외부 상세정보
\ud83d\udd39전력: \u26a1 20kW
\ud83d\udd39층고: \u2b06\ufe0f 처마높이 8.0m
\ud83d\udd39방향: \ud83e\udded 서향
\ud83d\udd39도로폭: \ud83d\udee3\ufe0f 8m (장축화물 진입가능)
\ud83d\udd39호이스트: \ud83c\udfd7\ufe0f 3ton 설치
 

\ud83d\udccc 추천 업종

• 자동차 부품 가공/조립
• 금속 가공 및 기계 제작
• 플라스틱 사출/압출
• 물류 보관/유통
• 창고 및 중량물 작업장

\ud83d\uddfa\ufe0f 종합 입지분석 브리핑 \ud83d\uddfa\ufe0f

물건 개요: 대지 564평 / 건물 179평 (신축, 호이스트 유)

1️⃣ 총평 및 핵심 가치 (Executive Summary)

본 물건은 화성 서남부 산업 벨트의 핵심 배후지인 장안면 사랑리에 위치하고 있습니다. **'계획관리지역'**이자 **'성장관리계획구역(산업관리)'**으로 지정되어 있어 제조업 운영에 있어 법적, 행정적 리스크가 매우 낮은 A급 입지입니다.

특히, 2023년 8월 준공된 신축 건물로서, 180평에 가까운 넉넉한 작업 공간과 단독 마당, 그리고 민원 소지가 없는 주변 환경은 제조업 사장님들이 가장 선호하는 핵심 요소를 모두 갖추고 있습니다. 매매가(약 17억 원) 대비 건물의 컨디션과 향후 지가 상승 여력을 고려할 때, 실수요와 투자 가치를 동시에 충족하는 매물로 판단됩니다.

2️⃣ 교통여건 분석 (Traffic & Logistics)

공장 입지에서 가장 중요한 것은 **'물류의 흐름'**입니다. 본 물건은 고속도로 및 주요 간선도로와의 연계성이 매우 뛰어납니다.

\u2460 광역 교통망 (고속도로)

평택시흥고속도로 조암IC: 본 물건지에서 차량으로 약 5~10분 내외(약 3~4km) 거리에 조암IC가 위치합니다. 이는 서해안 물류의 동맥인 평택시흥고속도로를 통해 안산, 시흥, 인천(북쪽)과 평택, 당진(남쪽)으로의 이동이 매우 신속함을 의미합니다. 수도권 제2순환고속도로와의 연계성도 좋아지고 있어 광역 물류 거점으로서 손색이 없습니다.

\u2461 간선 도로망 (국도 및 지방도)

82번 국도 (3.1만세로): 장안면의 핵심 도로인 82번 국도와의 접근성이 우수합니다. 현재 82번 국도는 향남 방면으로의 확포장 공사 및 개선이 지속적으로 이루어지고 있어, 향남택지지구 및 발안IC(서해안고속도로)와의 연계성도 비약적으로 향상되고 있습니다.

310번 지방도: 인근 지방도를 통해 주변 산업단지로의 국지적 이동이 원활합니다.

\u2462 진입로 및 현장 접근성

8m 진입로 확보: 공장 운영 시 가장 큰 스트레스 중 하나가 좁은 진입로입니다. 본 물건은 8m 도로를 확보하고 있어 장축 화물차, 11톤 윙바디, 트레일러 등의 대형 차량 진출입이 매우 수월합니다. 이는 물류비 절감과 직결되는 중요한 강점입니다.

3️⃣ 입지 환경 및 산업 연계성 (Industrial Ecosystem)

\u2460 기아자동차 화성공장과의 연계

화성시 장안면, 우정읍 일대는 **기아자동차 화성공장(오토랜드 화성)**의 직접적인 영향권에 있습니다. 본 물건지는 기아차 공장과 가까워 1차, 2차 벤더 협력업체들이 공장을 운영하기에 최적의 위치입니다. 자동차 부품, 금형, 사출 등 관련 업종에게는 물류비 절감과 업무 효율성을 극대화할 수 있는 입지입니다.

\u2461 인근 산업단지와의 시너지

장안첨단산업단지 (장안1, 2단지): 외국인 투자지역 및 첨단 기업들이 밀집해 있어 비즈니스 네트워킹 및 하청/수주 관계 형성에 유리합니다.

발안일반산업단지 & 향남제약단지: 차량으로 15~20분 내외 거리에 위치하여 다양한 산업군과의 연계가 가능합니다.

\u2462 민원 청정 지역

데이터에 언급된 **'민원 소지 없는 신축 공장'**이라는 점은 매우 큰 프리미엄입니다. 주거밀집지역과 적절히 이격되어 있어 소음, 진동, 분진 등이 발생하는 제조업이라도 비교적 자유롭게 운영이 가능합니다. 이는 공장 가동률과 직결되는 문제입니다.

4️⃣ 토지 이용 및 개발 분석 (Zoning & Development)

\u2460 용도지역: 계획관리지역 & 성장관리계획구역(산업관리)

건폐율/용적률의 이점: 계획관리지역은 비도시지역 중 가장 가치가 높은 용도지역으로, 통상 건폐율 40%, 용적률 100%를 적용받습니다. 특히 화성시의 **성장관리계획구역(산업형)**으로 지정된 경우, 조례에 따라 건폐율 완화 인센티브(조건 충족 시 최대 50%까지 완화 가능성 등)를 받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

다양한 업종 허용: 식품, 화학 등 일부 환경 규제 업종을 제외하고는 대부분의 공장 설립이 가능하여 환금성이 뛰어납니다.

\u2461 물건 자체의 경쟁력 (Specs)

높은 층고 (8m) & 호이스트(3ton): 층고 8m는 렉(Rack) 설치를 통한 적재 효율을 극대화할 수 있으며, 3톤 호이스트가 기설치되어 있어 중량물 취급 업체가 즉시 입주하여 가동할 수 있습니다.

단독 마당: 564평 대지에 건물 179평을 제외한 넓은 야드는 자재 야적, 주차, 회차 공간으로 활용도가 매우 높습니다.

서향 배치: 오후 늦게까지 자연 채광이 들어와 겨울철 난방비 절감 및 작업장 조도 확보에 유리할 수 있습니다.

5️⃣ 향후 미래 가치 및 종합 의견

"지금이 매수의 적기입니다."

화성시 서부권은 현재진행형으로 발전하고 있습니다. 송산그린시티 개발, 남양뉴타운 확장, 그리고 서해선 복선전철 개통 등 굵직한 호재들이 지가를 견인하고 있습니다. 장안면 사랑리는 이러한 개발 축의 배후 산업단지 역할을 수행하며 꾸준한 지가 상승 곡선을 그리고 있는 지역입니다.

희소성 있는 신축: 최근 자재비와 인건비 상승으로 인해 신축 공장의 건축 단가가 상당히 높아졌습니다. 2023년 준공된 이 물건은 현재의 건축비를 감안할 때 가격 경쟁력이 충분합니다.

임대수익과 시세차익 동시 기대: 보증금 5,000만 원 / 월세 500만 원의 임대 수익이 가능한 물건이므로, 자가 사용 목적이 아니더라도 안정적인 수익형 부동산으로 보유하기 좋습니다.

확실한 출구 전략: 계획관리지역, 넓은 도로, 민원 없는 입지는 향후 매각 시에도 빠른 거래를 보장하는 보증수표와 같습니다.

[추천 업종]

\ud83d\udd39 기아자동차 협력업체 (자동차 부품 가공/조립)

\ud83d\udd39 플라스틱 사출 및 압출 (민원 소지 적음)

\ud83d\udd39 금속 가공 및 기계 제작 (호이스트 활용)

\ud83d\udd39 물류 보관 및 유통 창고 (IC 접근성 및 넓은 마당 활용)

\ud83d\udc49 전문가 한줄 평: > "도로, 층고, 민원 해결, 신축이라는 공장의 4박자를 완벽히 갖춘, 화성 장안면의 '똘똘한 한 채'입니다."

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