\ud83d\udccb 매물특징 (\u2b07하단의 입지분석브리핑 참고해주세요)

\ud83d\udd39국유지 175평 추가 사용: \ud83c\udf33 총 627평 실사용 가능

\ud83d\udd39진입도로 넓음: \ud83d\ude9a 츄레라, 윙바디 트럭 진입 가능

\ud83d\udd39조암IC 인접: \ud83d\ude97 평택시흥고속도로 빠른 진입

\ud83d\udd3982번 국도 근접: \ud83d\udee3\ufe0f 향남, 발안, 포승산단 접근 우수

\ud83d\udd39장안산단, 기아차 인접: \ud83c\udfed 납품/물류 연계 최적

\ud83d\udd39민원 우려 없음: \ud83d\udce2 공장·창고 밀집 지역

\ud83d\udce2 매매금액 : \ud83d\udcb0 13억 5,600만원

\ud83d\udd11 입주가능일: \ud83d\uddd3\ufe0f 매매 후 1달 내 입주 가능

\ud83c\udf1f 종합정보

\ud83d\udd39소재지: \ud83d\udccd 경기 화성시 장안면 석포리

\ud83d\udd39지목: \ud83c\udfed 공장용지

\ud83d\udd39대지면적: \ud83c\udfde\ufe0f 1,493㎡ (약 452평)

\ud83d\udd39건축면적: \ud83c\udfd7\ufe0f 494㎡ (약 149평)

\ud83d\udd39연 면 적: \ud83d\udccf 494㎡ (약 149평)

\ud83d\udd39지역,지구: \ud83c\udf33 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)

\ud83c\udfe2 건축물 기본정보

\ud83d\udd39사용승인: \u2705 2021. 4. 20

\ud83d\udd39건폐율 / 용적률: \ud83d\udcca 33.09% / 33.09%

\ud83d\udd39총 층수: \u2b06\ufe0f 1층

\ud83d\udd39건축물 수: \u270c\ufe0f 1동

\ud83d\udd39총 주차대수: \ud83c\udd7f\ufe0f 4대

\ud83d\udd39주용도/용도: \ud83d\udee0\ufe0f 제조업소 / 제2종근린생활시설

\ud83d\udd39건축물 주구조: \ud83d\udcaa 일반철골구조

\ud83d\udd39수도: \ud83d\udca7 상수도

\ud83d\udd39하수처리 시설 형식/용량: \ud83d\udebd 기타오수처리시설 / 15인용, 3㎥

\ud83d\udd39내진설계 적용 여부: \u2b55 적용

\ud83d\udd0d 내외부 상세정보

\ud83d\udd39전력: \u26a1 20kW

\ud83d\udd39층고: \u2b06\ufe0f 10.2m (처마높이 8m)

\ud83d\udd39호이스트: 없음 (브라켓 설치)

\ud83d\udd39방향: \ud83e\udded 북향

\ud83d\udd39도로폭: \ud83d\udee3\ufe0f 넓은 진입도로 신설 (대형 차량 진출입 원활)

\ud83d\udccc 추천용도:

1. 자동차·기계부품 제조공장

2. 소형물류 창고 및 중소기업 생산기지

3. 창고형 임대사업용 공장

4. 기아차 벤더 협력업체 작업장

5. 공장+야적장 복합 운영 용지

\ud83d\uddfa\ufe0f 종합 입지분석 브리핑 \ud83d\uddfa\ufe0f

1️⃣ 입지 및 교통여건 분석 (Traffic & Location Analysis)

이 물건의 가장 큰 장점은 서해안 산업 벨트의 허브에 위치해 있다는 점입니다. 물류 이동에 최적화된 입지입니다.

\ud83d\udd39 고속도로 접근성 (평택시흥고속도로 조암IC): 이 물건지는 조암IC와 매우 인접해 있습니다. 조암IC를 통하면 평택시흥고속도로를 바로 이용할 수 있어, 위로는 시흥·안산·인천 방향, 아래로는 평택·당진항 방향으로의 물류 이동이 획기적으로 빠릅니다. 수도권 제2순환고속도로와의 연계성도 좋아 화성 동부나 경기 남부권으로의 접근성도 우수합니다.

\ud83d\udd39 국도 및 지방도 연계성 (82번 국도 & 310번 지방도): 82번 국도는 화성시 남부를 가로지르는 핵심 동맥입니다. 본 물건은 82번 국도와 근접해 있어 향남제약단지나 발안산단 방향으로 이동하기 수월하며, 포승 국가산업단지 방향으로의 진출입도 용이합니다. 또한, 진입도로가 넓게 신설되었다는 점은 대형 츄레라나 윙바디 트럭의 진출입이 잦은 제조업 특성상 매우 큰 가산점 요인입니다.

\ud83d\udd39 산업 집적지 효과: 석포리 일대는 이미 수많은 공장과 창고가 밀집된 지역입니다. 이는 곧 **'민원 소지가 거의 없다'**는 것을 의미합니다. 주거지 밀집 지역과 달리 소음, 먼지 등에서 비교적 자유로워 24시간 가동이 필요한 제조업이나 물류업에 최적의 환경을 제공합니다.

2️⃣ 인근 산업단지 및 개발계획 연계성 (Industrial Connectivity)

단순히 공장 하나만 있는 것이 아니라, 주변 거대 산업 생태계의 수혜를 입는 지역입니다.

\ud83d\udd39 장안첨단산업단지 (장안1,2산단): 차량으로 단시간 내에 도달 가능한 거리에 **장안첨단산업단지(외국인투자지역 포함)**가 위치해 있습니다. 이곳은 IT, 자동차 부품, 반도체 관련 기업들이 입주해 있어, 이들 기업에 납품하는 1차, 2차 벤더 협력업체들이 공장을 운영하기에 최적의 배후 입지입니다.

\ud83d\udd39 기아자동차 화성공장 (우정읍 이화리): 화성 서부권 경제의 심장인 기아자동차 화성공장과도 가깝습니다. 기아차는 현재 PBV(목적 기반 모빌리티) 전기차 전용 공장을 짓는 등 대규모 투자를 지속하고 있습니다. 이에 따라 석포리는 기아차 관련 부품 생산 및 물류 거점으로서의 수요가 꾸준히 상승할 지역입니다.

\ud83d\udd39 미래 가치: 화성시는 현재 동탄 중심의 개발에서 **'서부권 균형 발전'**으로 무게 중심을 옮기고 있습니다. 송산그린시티부터 화성호 간척지 개발까지 이어지는 서해안 개발 축 라인에 장안면이 위치하므로, 지가 상승 여력은 충분합니다.

3️⃣ 용도지역 및 토지 가치 분석 (Zoning & Land Value)

이 물건의 핵심은 **'토지 효율성'**에 있습니다. 서류상의 면적보다 실제 누리는 혜택이 훨씬 큽니다.

\ud83d\udd39 계획관리 & 성장관리계획구역 (산업관리): 이 땅은 **'계획관리지역'**입니다. 화성시 비도시지역 토지 중 가장 가치가 높습니다. 건폐율 40%, 용적률 100%를 적용받아 토지를 알차게 사용할 수 있습니다. 게다가 **'성장관리계획구역(산업관리)'**으로 지정되어 있다는 것은, 지자체 차원에서 이곳을 산업 용도로 육성하겠다는 의지를 보여줍니다. 이는 추후 증축이나 용도 변경 시에도 인허가 측면에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

\ud83d\udd39 국유지 추가 사용 (Hidden Value): 가장 강력한 매력 포인트입니다. 등기상 대지면적은 약 452평이지만, 국유지 약 175평을 추가로 사용하고 있습니다. 따라서 실질적인 가용 면적은 약 627평에 달합니다. 이는 평당 단가를 획기적으로 낮추는 효과가 있으며, 야적장이 넓어야 하는 제조업이나 물류업체에게는 돈으로 환산하기 힘든 엄청난 메리트입니다.

4️⃣  건축물 분석 및 추천 업종

\ud83d\udd39 건축물 스펙:

- 2021년 4월 준공된 신축급 건물로 내외관 컨디션이 매우 우수합니다. (일반철골구조)

- 건평 약 150평(494㎡)은 중소기업이 가장 선호하는 사이즈입니다.

- 층고는 제조업소 특성상 높게 설계되어, 5톤 호이스트 설치 등 설비 추가에도 용이할 것입니다.

- 하수처리시설(오수관로)과 상수도가 인입되어 있어 기반 시설 걱정이 없습니다.

\ud83d\udd39 추천 개발행위 및 업종:

**2종 근린생활시설(제조업소)**로 허가가 나 있으므로, 공해 배출이 심하지 않은 대부분의 제조업 등록이 가능합니다.

- 자동차 부품 가공 및 조립: 인근 기아차 및 장안산단 벤더 업체

- 금속 가공 및 기계 제조: 넒은 야적장을 활용한 자재 적재 용이

- 물류 창고: 조암IC 접근성을 활용한 소규모 물류 거점

\ud83d\udca1 종합 평가 및 전문가 의견

본 매물은 '입지, 교통, 가성비'의 삼박자를 고루 갖춘 A급 매물입니다.

\u2705 도로 여건: 대형 차량 진입이 수월한 넓은 진입로와 82번 국도, 조암IC 접근성은 물류비 절감의 핵심입니다.

\u2705 보너스 면적: 국유지 175평을 내 땅처럼 쓸 수 있어, 실제 체감 평단가는 훨씬 저렴합니다.

\u2705 즉시 입주: 준공 3년 차의 신축급 상태로, 매수 후 1달 내 즉시 가동이 가능한 점은 기회비용을 줄여줍니다.

\ud83d\udc49 "공장 살 때 가장 중요한 건 민원 없고, 차 잘 들어가고, 땅 넓게 쓰는 것입니다." 이 물건은 그 기본 원칙에 아주 충실합니다.

사장님의 사업 확장을 위한 최고의 터전이 될 것으로 확신합니다.

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