\ud83d\udccb 매물특징 (\u2b07하단의 입지분석브리핑 참고해주세요)
\ud83d\udd39현대차 연구소 인접: \ud83c\udfe2 특화 입지
\ud83d\udd3913호 신설도로 8m접: \ud83d\ude97 대형차 진입 용이
\ud83d\udd39주변 신설공장 밀집: \ud83c\udfed 산업 시너지 우수
\ud83d\udd39인근 지구단위 공장 허가득지: \u2705 개발 안정성 확보
\ud83d\udd39728평 중 건축면적 78평: \ud83e\uddf1 활용도 우수


\ud83d\udce2 매매금액 : \ud83d\udcb0 24억7,218만원 (평당 약 350만원 / 도로지분 70㎡ 별도 협의)

\ud83c\udf1f 종합정보
\ud83d\udd39소재지: \ud83d\udccd 경기 화성시 남양읍 장덕리
\ud83d\udd39지목: \ud83c\udfed 공장용지
\ud83d\udd39대지면적: \ud83c\udfde\ufe0f 2,405㎡ (약 728평) 본706평+도로21평
\ud83d\udd39건축면적: \ud83c\udfd7\ufe0f 257.88㎡ (약 78평)
\ud83d\udd39연 면 적: \ud83d\udccf 257.88㎡ (약 78평)
\ud83d\udd39지역,지구: \ud83c\udf33 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)

\ud83c\udfe2 건축물 기본정보
\ud83d\udd39사용승인: \u2705 2023. 8. 24
\ud83d\udd39건폐율 / 용적률: \ud83d\udcca 12.26% / 12.26%
\ud83d\udd39총 층수: \u2b06\ufe0f 1층
\ud83d\udd39건축물 수: \u270c\ufe0f 1동
\ud83d\udd39총 주차대수: \ud83c\udd7f\ufe0f 3대 이상 가능
\ud83d\udd39주용도/용도: \ud83d\udee0\ufe0f 공장
\ud83d\udd39건축물 주구조: \ud83d\udcaa 일반철골구조
\ud83d\udd39수 도: \ud83d\udca7 상수도
\ud83d\udd39하수처리 시설 형식/용량: \ud83d\udebd 접촉산화방식 / 3㎥
\ud83d\udd39내진설계 적용 여부: \u2b55 적용

\ud83d\udd0d 내외부 상세정보
\ud83d\udd39전력: \u26a1 10kw
\ud83d\udd39층고: \u2b06\ufe0f 5m
\ud83d\udd39방향: \ud83e\udded 동향
\ud83d\udd39호이스트: \ud83c\udfd7\ufe0f 없음
\ud83d\udd39도로폭: \ud83d\udee3\ufe0f 8m 내부도로 접

\u2705 추천용도:
1. 자동차 부품 조립공장
2. 긴급 납품 물류 거점
3. 전자·기계 중소제조기업 본사
4. 복합형 창고+사무실
5. 현대차 협력사 업무공간


\ud83d\uddfa\ufe0f 종합 입지분석 브리핑 \ud83d\uddfa\ufe0f

\ud83c\udfd7\ufe0f 1️⃣ 입지 및 주변 환경 분석
본 부지는 화성시 서부지역의 핵심 산업 벨트와 주거 배후지가 연결되는 핵심 요충지에 위치합니다. 이미 공장이 건축되어 있어 즉시 활용 가능하다는 큰 장점을 가집니다.

\ud83d\udd39 산업 클러스터의 중심: 국내 최대 규모의 자동차 연구개발 심장부인 현대자동차 남양연구소와 매우 가깝습니다. 이는 자동차 부품 및 관련 협력업체에게 최적의 조건을 제공하며, 인근의 마도일반산업단지와 화성바이오밸리와의 연계성도 뛰어나 첨단산업 분야 기업들이 시너지를 낼 수 있는 이상적인 입지입니다.

\ud83d\udd39 배후 주거 및 편의시설: 약 7km 거리에 남양신도시가 위치해 있어, 향후 인력 수급이 용이하며, 신도시의 잘 갖춰진 생활 인프라(은행, 식당, 병원 등)를 간접적으로 활용할 수 있습니다. 신도시의 성장은 부지 주변의 활성화로 이어질 잠재력이 큽니다.

\ud83d\udee3\ufe0f 2️⃣ 압도적인 교통 여건 분석
본 부지는 다핵화된 고속도로 IC 접근성과 주요 국도/지방도와의 우수한 연계성을 갖춘 사통팔달의 교통 요충지입니다.

\ud83d\udccd 고속도로 IC 연계성 (10분~15분 진입 가능)
\ud83d\udd39 마도IC,화성IC (수도권제2순환고속도로(봉담-송산)): 수도권 외곽을 잇는 고속도로와의 연결로, 수도권 전역으로의 물류망을 확장하는 데 결정적인 역할을 합니다.

\ud83d\udd39 송산마도IC (평택시흥고속도로): 서해안 라인을 따라 평택과 시흥 방향으로의 물류 이동이 신속하여 서부지역 물류 거점으로 탁월합니다.

\ud83d\udd39 조암IC (평택파주고속도로/서해안고속도로): 또 다른 고속도로 접근축을 제공하여, 교통량 분산 및 물류 이동의 유연성을 높입니다.
이러한 다중 IC 접근성은 물류비 절감과 시간 효율성 증대로 직결되어, 공장/창고 부지로서의 가치를 극대화합니다.

\ud83d\udccd 국도 및 지방도 연계성
\ud83d\udd39 국도 77호선: 남양, 송산 방면을 관통하는 주요 국도로, 인근 산업단지 및 시내와의 접근성을 높여줍니다.

\ud83d\udd39 지방도 305호선 및 309호선: 주변 지역을 유기적으로 연결하며, 특히 남양신도시 및 인근 산업단지와의 연계를 강화하여 내부 순환 물류에 매우 유리합니다.

\ud83c\udfed 3️⃣ 인근 산업단지 및 특화 산업 연계성
해당 부지는 화성시의 서부 산업벨트 중심에 위치하며, 다양한 특화 산업단지의 배후 역할을 수행합니다.

\ud83d\udd39 현대자동차 남양연구소
자동차 R&D 및 첨단기술. 관련 부품/서비스 공급업체에 최적의 위치.

\ud83d\udd39 마도일반산업단지
전통 제조업 기반의 산업 클러스터. 협력사 및 물류 거점으로의 연계성 우수.

\ud83d\udd39 화성바이오밸리
바이오, IT, R&D 중심의 첨단 산업단지. 고부가가치 산업과의 융합 잠재력 보유.

\ud83d\udd39 송산그린시티 (국가계획)
관광, 주거, 레저, 첨단산업이 복합된 대규모 개발 계획으로, 장기적인 인구 유입과 지역 경제 활성화에 기여하여 미래 가치를 높일 주요 국가계획입니다.

- 대형공장과의 특화 연계: 현대자동차 남양연구소가 근접해 있어, 관련 협력업체들은 이곳을 물류 창고, 가공 공장, 긴급 납품 거점 등으로 활용하기에 최적의 조건을 갖춥니다.

\u27284️⃣ 향후 미래가치 및 개발행위 안내

\ud83d\udca1 미래가치 전망
장덕리 일대는 남양신도시의 배후 성장, 송산그린시티라는 대규모 국가계획 추진, 그리고 이미 구축된 서부 산업 클러스터의 시너지를 통해 지속적인 가치 상승이 예상됩니다. 우수한 교통 접근성은 물류 및 제조업 부지로서의 희소성을 더욱 높여, 안정적인 투자처로 평가됩니다.

\ud83d\udca1 용도지역 및 개발행위 상세 안내
해당 부지는 계획관리지역이며, 추가적으로 **성장관리계획구역(산업관리)**에 속해 있습니다. 이는 화성시에서 계획적인 산업 발전을 위해 관리하는 구역으로, 공장 및 산업시설의 입지에 매우 유리한 최적의 용도입니다.
- 용도지역/지구: 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업관리)
- 개발행위 및 건축기준:
건폐율: 40% 이하 (계획관리지역 기준)
용적률: 100% 이하 (계획관리지역 기준)

\u2705 가능 건축물 (주요 예시): 현재 건축된 공장 및 창고시설의 증축 및 개축은 물론, 운수시설, 자동차 관련 시설, 그리고 산업 활동을 지원하는 일정 규모 이하의 근린생활시설 등이 가능합니다.

\u2705 성장관리계획구역(산업관리)의 이점: 이 구역으로 지정됨으로써, 해당 부지는 무질서한 개발이 방지되고, 공장 및 산업 관련 시설의 입지 및 확장에 대한 명확하고 유리한 기준을 제공받게 됩니다. 이미 건축된 공장(78평)의 용도 적합성이 완벽하게 확인되며, 주변 산업단지와의 연계를 고려한 계획적인 산업용 건축이 보장됩니다.

\u2705 개발 방향: 현재 공장 건축물을 물류 창고로 전환하거나, 인접 부지를 추가 매입하여 확장할 경우에도 이 용도지역 내에서 **최대한의 건폐율(40%)**을 활용하여 효율적인 산업 시설 배치가 가능합니다. 

\ud83c\udfc6 최종 총평
결론적으로, 본 물건은 탁월한 입지, 압도적인 교통망, 그리고 풍부한 미래 개발 호재가 결합된 화성시 내에서도 보기 드문 최상급의 산업용 부동산입니다.



 

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