\ud83d\udccb 매물특징 (\u2b07하단의 입지분석브리핑 참고해주세요)

\ud83d\udd39\ud83c\udfd7\ufe0f 신축 단독 공장 / 공실 상태

\ud83d\udd39남비봉팔탄IC 10분: \ud83d\ude97 수도권제2순환 고속도로 접근성 우수

\ud83d\udd39공장단지 내 위치: \ud83c\udfed 민원 걱정 없이 24시간 가동 가능

\ud83d\udd39토지사면없음, 도로지분 1%: \ud83d\udcd0 실사용 면적 극대화

\ud83d\udd39산림청 임야 60평 점용: \ud83c\udf33 주차장·야적장 활용 가능

\ud83d\udd39층고 9m 일반철골 구조: \ud83c\udfd7\ufe0f 지게차, 크레인 활용 용이

\ud83d\udd39공장 등록 가능: \ud83d\udcdd 2종 근생 제조업소 등록 가능

\ud83d\udce2 매매금액 : \ud83d\udcb0 15억원

\ud83d\udd11 입주가능일: \ud83d\uddd3\ufe0f 즉시입주 가능

\ud83c\udf1f 종합정보

\ud83d\udd39소재지: \ud83d\udccd 경기 화성시 남양읍 온석리

\ud83d\udd39지목: \ud83c\udfed 공장용지

\ud83d\udd39대지면적: \ud83c\udfde\ufe0f 1,438㎡ (약 435평)

\ud83d\udd39건축면적: \ud83c\udfd7\ufe0f 495㎡ (약 150평)

\ud83d\udd39연 면 적: \ud83d\udccf 495㎡ (약 150평)

\ud83d\udd39지역,지구: \ud83c\udf33 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)

\ud83c\udfe2 건축물 기본정보

\ud83d\udd39사용승인: \u2705 2022. 8. 31

\ud83d\udd39건폐율 / 용적률: \ud83d\udcca 34.71% / 34.71%

\ud83d\udd39총 층수: \u2b06\ufe0f 1층

\ud83d\udd39건축물 수: \u270c\ufe0f 1동

\ud83d\udd39총 주차대수: \ud83c\udd7f\ufe0f 4대

\ud83d\udd39주용도/용도: \ud83d\udee0\ufe0f 제조업소 / 제2종근린생활시설

\ud83d\udd39건축물 주구조: \ud83d\udcaa 일반철골구조

\ud83d\udd39수도: \ud83d\udca7 상수도

\ud83d\udd39하수처리 시설 형식/용량: \ud83d\udebd 기타오수처리시설 / 3㎥

\ud83d\udd39내진설계 적용 여부: \u2b55 적용

\ud83d\udd0d 내외부 상세정보

\ud83d\udd39전력: \u26a1 20kW

\ud83d\udd39층고: \u2b06\ufe0f 10.2m (처마높이 9m)

\ud83d\udd39방향: \ud83e\udded 남향

\ud83d\udd39호이스트: 없음 (브라켓 설치)

\ud83d\udd39진입도로: \ud83d\udee3\ufe0f 6m (대형 차량 진출입 가능)

\ud83d\udccc 추천용도:

1. 기계/부품/식품 제조업 공장 운영

2. 물류 창고 및 자동화 공정 공장

3. 대형차 진입 가능한 생산거점

4. 임대용 신축 공장 투자

5. 남양·비봉권 공장 확장부지

\ud83d\uddfa\ufe0f 종합 입지분석 브리핑 \ud83d\uddfa\ufe0f

\ud83c\udfed [매매] 화성시 남양읍 온석리 신축 단독공장 분석 리포트

1️⃣ 물건 개요 및 핵심 스펙 (요약)

가장 먼저 눈에 띄는 것은 **'도로지분 1%'**와 **'국유지 추가 사용'**입니다. 이는 실사용 면적 대비 가성비가 매우 훌륭하다는 방증입니다.

- 매매가: 15억 5,000만 원 (평당 약 356만 원)

- 토지면적: 1,438㎡ (약 435평) / 도로지분 약 12㎡ (극히 적음, 알짜 땅)

- 건물면적: 495㎡ (약 150평) / 일반철골구조 / 층고 9m

- 용도지역: 계획관리지역 (성장관리계획구역 - 산업관리형)

- 특이사항: 2022년 준공(신축급), 산림청 임야 약 60평 점용 사용 가능(보너스 면적), 민원 소지 없음.

2️⃣ \ud83d\uddfa\ufe0f 정밀 입지 분석 (Location Analysis)

"남양뉴타운의 편의성과 산업단지의 생산성을 동시에 누리는 입지"

\ud83d\udd39 지리적 이점: 온석리는 화성시청이 위치한 남양뉴타운과 화성 서부 산업의 핵심인 팔탄/비봉 라인을 잇는 중간 지점에 위치합니다. 이는 직원들이 남양뉴타운에서 출퇴근하기 매우 용이하다는 뜻으로, 인력 수급에 있어 큰 강점을 가집니다.

\ud83d\udd39 민원 청정 구역: 공장 운영 시 가장 골치 아픈 것이 인근 마을 주민과의 마찰입니다. 본 부지는 **"공장 단지 내 위치"**하고 있어 소음, 분진 등의 민원 걱정 없이 24시간 안정적인 가동이 가능합니다.

\ud83d\udd39 토지 활용성 극대화:

- 알땅 비율 최상: 통상 10~15% 빠지는 도로지분이 1%대라는 것은 매수자에게 약 4~5천만 원 이상의 절감 효과를 줍니다.

- 국유지 활용: 산림청 임야 60평을 점용하여 주차장이나 야적장으로 활용할 수 있다는 점은 이 공장의 숨은 **'히든 밸류(Hidden Value)'**입니다.

3️⃣ \ud83d\ude9b 교통여건 분석 (Traffic Network)

"물류비 절감이 곧 순이익입니다. 사통팔달 교통망의 중심"

\ud83d\udd39 고속도로 접근성 (물류 동맥):

- 수도권제2순환고속도로 (남비봉팔탄IC): 차량으로 약 10분 거리에 위치합니다. 이 도로는 인천, 김포, 평택, 오산으로 이어지는 수도권 물류의 핵심 축입니다. 특히 화성-광주 구간 개통으로 경기 동남부로의 접근성도 획기적으로 좋아졌습니다.

- 서해안고속도로 (비봉IC): 서울 및 지방으로의 이동도 수월하여 전국 광역 물류망을 갖추고 있습니다.

\ud83d\udd39 국도 및 지방도 연계성:

- 313번 지방도: 남양읍과 비봉면을 잇는 메인 도로와 인접하여 진출입이 수월합니다.

- 77번 국도 (안산~평택): 안산 시화공단이나 평택항으로의 물동량 이동이 매우 빠릅니다.

\ud83d\udd39진입 도로:

- 6m 도로 확보: 11톤 윙바디 등 대형 차량의 진출입이 원활하여, 원자재 납품 및 완제품 출하에 스트레스가 없습니다.

4️⃣ \ud83c\udfed 인근 산업단지 및 연계성 (Industrial Cluster)

"현대기아차 남양연구소 배후의 탄탄한 산업 벨트"

\ud83d\udd39 현대기아차 남양연구소 인접: 남양읍은 현대기아차 연구소의 직접적인 영향권입니다. 자동차 부품, 소재, 2차 벤더 협력 업체들이 선호하는 지역 1순위입니다.

\ud83d\udd39 산업단지 연계:

-화성바이오밸리, 마도일반산업단지: 차량 15~20분 내외로 연결되어 있어 협력사 간의 물류 이동이나 업무 연계가 매우 효율적입니다.

-팔탄/비봉 공장 밀집 지역: 인근에 다양한 뿌리 산업 공장들이 밀집해 있어 자재 수급, 가공 위탁 등 산업 인프라 공유가 쉽습니다.

5️⃣ \ud83d\udcc8 미래가치 및 개발행위 분석

\ud83d\udd39 미래 가치 (Investment Value):

- 서해선(화성시청역) 개통 효과: 인근 화성시청역(서해선) 개통으로 인해 서울(여의도) 및 수도권 접근성이 대폭 향상되었으며, 이는 지가 상승의 강력한 견인차 역할을 하고 있습니다.

- 남양뉴타운이 확장됨에 따라 온석리 일대의 토지 가치는 지속적으로 우상향 중입니다. 신축급 공장을 평당 350만 원대에 매입하는 것은 향후 시세 차익 측면에서도 매우 안정적인 투자입니다.

\ud83d\udd39 개발행위 및 용도 가이드:

- 계획관리지역 + 성장관리계획구역(산업형): 화성시에서 공장 하기에 가장 완벽한 용도지역입니다.

- 건폐율/용적률: 계획관리지역은 기본 건폐율 40%이나, 성장관리계획구역(산업형) 인센티브 적용 시 조례에 따라 건폐율 완화 혜택을 받을 가능성이 있습니다. (추후 증축 시 유리)

- 가능 업종: **2종 근생(제조업소)**로 되어 있어, 식품, 기계 가공, 사출, 금속 가공, 단순 조립 등 대부분의 제조업 공장 등록이 가능합니다. 폐수나 대기 오염 물질 배출 업종만 아니라면 입주에 제한이 거의 없습니다.

\ud83d\udca1 종합 의견 및 추천

본 물건은 '실사용자'에게 최적화된 매물입니다.

\ud83d\udccd가성비: 도로지분이 거의 없어 땅값을 온전히 내 땅 사는 데 씁니다. (게다가 국유지 60평 보너스까지!)

\ud83d\udccd리스크 제로: 이미 공장이 지어진 신축 건물이며, 민원 소지가 없는 공장밀집지역입니다.

\ud83d\udccd환금성: 남양읍 핵심 입지로 나중에 되팔 때도 수요가 많은 지역입니다.

\ud83d\udc49 "공장은 기계가 돌아가는 곳이지만, 결국은 땅을 사는 것입니다." 도로, 민원, 입지 3박자가 맞는 귀한 물건입니다.

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