\ud83d\udccb 매물특징 (\u2b07하단의 입지분석브리핑 참고해주세요)
\ud83d\udd39신축급 공장: \ud83c\udfd7\ufe0f 2022년 말 준공, 별도 리모델링 불필요
\ud83d\udd39아스콘 마당: \ud83c\udd7f\ufe0f 단독 마당, 주차 및 작업공간 확보
\ud83d\udd39에폭시 바닥 마감: \u2728 쾌적한 실내 작업환경

\ud83d\udd39제조장, 자재창고, 적재창고 용도 추천
\ud83d\udd39높은 층고 7m: \u2b06\ufe0f 적재 및 까치발 설치에 용이
\ud83d\udd39향남IC 8분 거리: \ud83d\ude97 수도권 접근성 우수
\ud83d\udd3982번 국도 400m 근접: \ud83d\udee3\ufe0f 뛰어난 물류 동선
\ud83d\udd39매매가 조정 가능: \ud83d\udcb2 유동성 있는 투자 기회

\ud83d\udce2 매매금액 : \ud83d\udcb0 5억 5,000만원 (3월19일 잔금조건)
\ud83d\udd11 입주가능일: \ud83d\uddd3\ufe0f 즉시 입주 가능

\ud83c\udf1f 종합정보
\ud83d\udd39소재지: \ud83d\udccd 경기 화성시 정남면 제기리
\ud83d\udd39지목: \ud83c\udfed 공장용지
\ud83d\udd39대지면적: \ud83c\udfde\ufe0f 541㎡ (약 164평)
\ud83d\udd39건축면적: \ud83c\udfd7\ufe0f 180.32㎡ (약 55평)
\ud83d\udd39연 면 적: \ud83d\udccf 180.32㎡ (약 55평)
\ud83d\udd39지역,지구: \ud83c\udf33 계획관리지역 / 성장관리계획구역(산업관리)

\ud83c\udfe2 건축물 기본정보
\ud83d\udd39사용승인: \u2705 2022. 12. 29
\ud83d\udd39건폐율 / 용적률: \ud83d\udcca 35.85% / 35.85%
\ud83d\udd39총 층수: \u2b06\ufe0f 1층
\ud83d\udd39건축물 수: \u270c\ufe0f 1동
\ud83d\udd39총 주차대수: \ud83c\udd7f\ufe0f 1대
\ud83d\udd39주용도/용도: \ud83d\udee0\ufe0f 제2종근린생활시설 / 제조업소
\ud83d\udd39건축물 주구조: \ud83d\udcaa 일반철골구조
\ud83d\udd39수 도: \ud83d\udca7 상수도
\ud83d\udd39하수처리 시설 형식/용량: \ud83d\udebd 기타오수처리시설 / 15인용 (3㎥)
 

\ud83d\udd0d 내외부 상세정보
\ud83d\udd39전력: \u26a1 5kw
\ud83d\udd39층고: \u2b06\ufe0f 8.6m (처마높이 7m)
\ud83d\udd39방향: \ud83e\udded 남향
\ud83d\udd39호이스트: \ud83c\udfd7\ufe0f 없음 (브라켓설치)

\ud83d\udd39사무실/화장실: \ud83d\udebb 실내 사무실 및 화장실 완비

\u2705 추천용도:

1.물류 거점 창고

2.인터넷 쇼핑몰 상품 적재/출고 창고

3.단순 제조/조립/검수용 공장

4.지역 유통센터 또는 배송사무소

5.소규모 냉난방 가공업체 (승압 시 가능)

\ud83d\uddfa\ufe0f 종합 입지분석 브리핑 \ud83d\uddfa\ufe0f

\ud83c\udfed [매매] 화성시 정남면 제기리 신축 단독 공장/창고 분석 보고서

"물류의 중심 정남면! 82번 국도 400m 초근접 알짜 매물"

\ud83d\udccb 1. 매물 개요 (Summary)

화성시 정남면 제기리에 위치한 알짜 매물입니다.

\ud83d\udccd 어떤 땅인가요?

토지 가치가 높은 계획관리지역이자 **성장관리계획구역(산업)**에 속해 있습니다. 건폐율 40%, 용적률 100%를 적용받아 활용도가 매우 높습니다.

\ud83d\udccd 면적은 얼마나 되나요?

토지는 **약 164평(541㎡)**이며, 건물은 **약 55평(180.32㎡)**입니다. (토지는 알땅 기준이며 도로지분은 별도 확인이 필요합니다.)

\ud83d\udccd 건물 상태는 어떤가요?

2022년 12월 29일에 사용승인을 받은 신축급 건물입니다. 주용도는 **제2종근린생활시설(제조업소)**이며, 튼튼한 일반철골구조에 층고 7m로 시원하게 빠졌습니다.

\ud83d\udccd 기반시설 및 특징

전기 5kW와 상수도가 인입되어 있고, 15인용 오수처리시설이 갖춰져 있습니다. 내부에 화장실과 사무실이 있으며, 바닥은 에폭시와 아스콘으로 깔끔하게 마감되었습니다. 매매가 조정도 가능합니다.

\ud83d\uddfa\ufe0f 2. 입지 및 교통여건 분석 (Location & Traffic)

"도로가 뚫린 곳에 돈이 모인다! 물류비 절감의 핵심 요충지"

\ud83d\ude97 도로 접근성 : 최상급 (A Grade)

- 82번 국도 400m \u26a1: 본 부지에서 화성시 동서 물류의 대동맥인 82번 국도까지 불과 400m 거리입니다. 대형 윙바디 차량도 진출입이 수월하며, 국도 진입 스트레스가 전혀 없습니다.

- 고속도로 접근성 \ud83d\udee3\ufe0f: 평택화성고속도로 향남IC까지 차량으로 약 8분 소요됩니다. 서해안고속도로와 평택제천고속도로 연계가 뛰어나 수도권 및 지방 물류 이동에 탁월합니다.

\ud83d\udccd 지리적 강점

- 정남면의 위치: 북쪽으로 수원, 동쪽으로 오산/동탄, 서쪽으로 향남/발안의 중심에 위치하여 인력 수급과 거래처 확보가 용이합니다.

\ud83c\udfd7\ufe0f 3. 건물 및 토지 가치 분석 (Value Analysis)

"손볼 곳 없는 신축 컨디션, 효율적인 공간 설계"

- 준신축급 컨디션 \u2728: 2022년 말 준공된 건물로 내외부 상태가 매우 깨끗합니다. 매수 후 별도의 리모델링 비용 없이 즉시 입주가 가능합니다.

- 단독 마당 & 아스콘 포장 \ud83c\udd7f\ufe0f: 공동 마당이 아닌 단독 마당을 사용하여 주차 분쟁이나 작업 간섭이 없습니다. 바닥은 아스콘 포장으로 먼지 발생을 최소화하여 쾌적합니다.

- 높은 층고 (7m) \u2b06\ufe0f: 층고가 7m로 높아 다단 렉(Rack) 설치 시 공간 활용도가 200% 이상 늘어납니다. 호이스트 설치를 위한 까치발(브라켓) 시공에도 유리한 구조입니다.

- 성장관리계획구역 (산업) \ud83d\udcc8: 화성시에서 산업 육성을 위해 지정한 구역으로, 향후 인허가 및 증축 시 일반 지역보다 유리하며 지가 상승 여력이 높은 투자 가치 1순위 지역입니다.

\ud83d\udca1 4. 추천 용도 및 운영 가이드 (전력 5kW 기준)

"현재 5kW 전력은 '물류 및 유통'에 최적화된 세팅입니다!"

(※ 필요시 승압 공사 가능)

\u2705 추천 업종 BEST 3

\ud83d\udce6 인터넷 쇼핑몰 및 물류 창고:

- 높은 층고를 활용한 재고 적재에 최적입니다. 5kW 전력은 조명, PC, 냉난방기, 송장 출력기 등을 가동하기에 충분합니다.

\ud83d\ude9a 유통 거점 및 자재 창고:

- 82번 국도와 향남IC 접근성을 살려, 화성/오산/평택 지역 납품을 위한 전진 기지(Depot)로 활용하기 좋습니다.

\ud83d\udee0\ufe0f 단순 조립 및 가공업:

- 대형 동력 모터를 사용하지 않는 전자 부품 조립, 단순 포장, 검수 작업 등에 적합합니다. 내부에 사무실과 화장실이 완비되어 있어 쾌적한 작업 환경을 제공합니다.

\u2139\ufe0f 전문가 Tip

- 전력 증설: 만약 20~30kW 이상의 동력이 필요한 제조업체라면, 매매 후 승압 공사를 진행하면 됩니다. 계획관리지역이므로 증설에 대한 행정적 제한은 없습니다.

- 오폐수: 식품 가공 등 물을 많이 쓰는 업종보다는 건식 제조나 물류 보관업을 더욱 추천합니다 (오수처리 용량 3㎥ 고려).

\ud83c\udfc6 5. 종합 의견 (Conclusion)

"실사용과 투자, 두 마리 토끼를 잡을 기회!"

본 물건은 **'입지 불패'**라는 부동산 격언이 딱 들어맞는 곳입니다.

100평대(대지)의 부담 없는 사이즈에 단독 마당, 신축 건물, 국도 400m 접근성을 모두 갖춘 매물은 화성시 내에서도 매우 귀합니다.

현재 5kW 전력 상태는 기본 전기료 부담 없이 창고나 유통 사무실을 찾는 대표님들께는 오히려 장점이 될 수 있으며, 제조업 대표님께는 추후 확장의 여지가 열려 있는 매력적인 도화지입니다.

\ud83e\udd1d 매매가 조정 가능한 지금이 타이밍입니다. 현장 답사를 통해 그 가치를 직접 확인해 보십시오.

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