\ud83d\udccb 매물특징 (\u2b07하단의 입지분석브리핑 참고해주세요)
\ud83d\udd39880평 마당 확보: \ud83c\udf33 대형 차량 회차 및 야적장 가능
\ud83d\udd3930대 주차 공간: \ud83d\ude97 넉넉한 주차장 보유
\ud83d\udd39화물엘리베이터 설치: 1~3층 연동
\ud83d\udd39호이스트 5톤 설치: \u2699\ufe0f 무거운 자재 상하차 가능
\ud83d\udd39컨테이너 2동 포함(요청시 철거 또는 무상양도): \ud83e\uddf1 유연한 활용 가능
\ud83d\udd392층 일부 임대 계약 중(26년 7월까지 사용 요청): \ud83d\udcc6 매수 시 일정 고려 필요
\ud83d\udd39토지거래허가구역: \ud83d\udcdc 용인 및 인접지역 사업자만 매수 가능

 - 매수가능지역기준(사업 영위 인정지역): 용인,화성,평택,안성,이천,광주,성남,의왕,수원.
\ud83d\udd39남사진위IC, 북오산IC 인접: \ud83d\udee3\ufe0f 뛰어난 물류 접근성
\ud83d\udd39반도체 클러스터 배후지: \ud83d\udcbc 삼성 투자지역 인접
\ud83d\udd39도로확장 및 GTX개통 기대: \ud83d\ude80 향후 가치 상승

\ud83d\udce2 매매금액 : \ud83d\udcb0 56억원
\ud83d\udd11 입주가능일: \ud83d\uddd3\ufe0f 협의 가능

\ud83c\udf1f 종합정보
\ud83d\udd39소재지: \ud83d\udccd 경기 용인시 처인구 남사읍 통삼리
\ud83d\udd39지목: \ud83c\udfed 공장용지
\ud83d\udd39대지면적: \ud83c\udfde\ufe0f 3,636㎡ (약 1,100평)
\ud83d\udd39건축면적: \ud83c\udfd7\ufe0f 726㎡ (약 220평)
\ud83d\udd39연 면 적: \ud83d\udccf 2,178㎡ (약 659평)
\ud83d\udd39지역,지구: \ud83c\udf33 도시지역 / 자연녹지 / 성장관리계획구역(복합형)

\ud83c\udfe2 건축물 기본정보
\ud83d\udd39사용승인: \u2705 2019. 5. 31
\ud83d\udd39건폐율 / 용적률: \ud83d\udcca 19.97% / 59.90%
\ud83d\udd39총 층수: \u2b06\ufe0f 3층
\ud83d\udd39건축물 수: \u270c\ufe0f 1동
\ud83d\udd39총 주차대수: \ud83c\udd7f\ufe0f 약 30대 가능
\ud83d\udd39주용도/용도: \ud83d\udee0\ufe0f 공장 / 공장, 창고(2층)
\ud83d\udd39건축물 주구조: \ud83d\udcaa 일반철골구조
\ud83d\udd39승강기: \ud83d\udcf6 화물용 엘리베이터 설치
\ud83d\udd39수 도: \ud83d\udca7 상수도
\ud83d\udd39하수처리 시설 형식/용량: \ud83d\udebd 기타오수처리시설 / 80인용, 16㎥
\ud83d\udd39내진설계 적용 여부: \u2b55 적용

\ud83d\udd0d 내외부 상세정보
\ud83d\udd39전력: \u26a1 250kW
\ud83d\udd39층고: \u2b06\ufe0f 1층 6m / 2,3층 4m
\ud83d\udd39방향: \ud83e\udded 남동향
\ud83d\udd39호이스트: \ud83c\udfd7\ufe0f 1층 5톤 설치

\u2705 추천용도:

1. 반도체 소부장 제조/창고 복합시설

2. 중장비/건설기계 보관 및 정비소

3. 식자재 유통 및 가공센터

4. 물류회사 본사 및 주기장

5. 스마트팩토리형 IT/R&D 기업

\ud83d\uddfa\ufe0f 종합 입지분석 브리핑 \ud83d\uddfa\ufe0f
 

\ud83c\udfed [정밀분석] 용인 남사 반도체 클러스터의 핵심, 1,195평 단독 공장/창고

대상 물건: 경기도 용인시 처인구 남사읍 통삼리 

작성자: 화성·용인·평택 토지/공장/창고 전문 랜드고화성공장부동산

1. \ud83c\udf1f 총평 : 건폐율 20%의 '황금비율'을 갖춘 반도체 배후 거점

본 물건지는 **[동탄신도시 - 남사 반도체 클러스터 - 평택 진위 산단]**을 잇는 대한민국 반도체 산업 벨트의 중심축(Golden Triangle)에 위치하고 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 토지 1,100평에 건축면적 220평이라는 스펙입니다. 이는 자연녹지지역의 법정 건폐율인 20%를 한 치의 오차도 없이 완벽하게 활용하여 지어졌음을 의미합니다. 불법 증축의 우려가 없는 '클린한 건축물'이자, 약 880평에 달하는 광활한 단독 마당을 확보하여 물류 및 야적 효율을 극대화한 A급 자산입니다.

2. \ud83d\udccd 입지 및 주변 환경 분석 (Golden Triangle)

지도상으로 보았을 때 본 부지는 세 개의 거대 도시 및 산단이 만나는 교차점에 위치합니다.

- 북측 \ud83c\udfd9\ufe0f 화성 동탄2신도시: 차로 10~15분 내 접근 가능하여 풍부한 인력 수급이 용이하고, 임직원들의 거주 및 생활 편의성이 매우 높습니다.

- 동측 \ud83c\udfed 용인 남사 시스템 반도체 국가산업단지: 삼성전자가 300조 원을 투자하는 국가산단과 인접해 있습니다. 향후 산단 조성이 본격화되면 지가 상승은 물론, 협력업체들의 임차 수요가 폭발할 직접 수혜지입니다.

- 남측 \ud83c\udfe2 평택 진위 일반산업단지: LG전자를 필두로 한 진위 산단과 맞닿아 있어, 전자·IT 기업 간의 광범위한 산업 네트워크 형성이 유리합니다.

3. \ud83d\ude9b 교통 여건 분석 (물류 최적화)

제조업과 물류업의 생명인 '도로망'이 비약적으로 개선되었습니다.

1) \ud83d\udee3\ufe0f 고속도로 접근성

경부고속도로 남사진위IC (핵심 호재): 신설된 남사진위IC가 인근에 위치하여 경부고속도로 진입이 획기적으로 빨라졌습니다. 서울 강남권 및 부산항 방향으로의 물류 이동 시간이 대폭 단축되었습니다.

오산IC: 기존 오산IC 또한 이용이 용이하여 교통량에 따라 유동적인 경로 선택이 가능합니다.

2) \ud83d\udee3\ufe0f 주요 도로 연계

23번 국도 (경기대로): 남북을 관통하는 23번 국도를 통해 용인~화성~평택 간 이동이 신호 대기 없이 원활하게 이루어집니다.

도로 확장 계획: 반도체 클러스터 배후 도로인 82번 국지도 및 주변 지방도의 확포장 공사가 예정되어 있어, 향후 40ft 트레일러 등 대형 차량의 진출입 여건은 더욱 좋아질 전망입니다.

4. \ud83d\udcd0 토지 및 건축물 심층 분석

단순한 수치 나열이 아닌, 현장에서 느껴지는 공간감과 실사용 효용성을 중심으로 분석했습니다.

\ud83d\udccb 핵심 스펙 요약

\ud83c\udfde\ufe0f 토지면적: 3,636㎡ (약 1,100평)

Point: 주변에서 보기 드문 1,000평대 대형 단독 부지의 희소성

\ud83c\udfe2 건축면적: 726㎡ (약 220평)

Point: 자연녹지 건폐율 20%를 법정 한도까지 완벽하게 활용

\ud83c\udfd7\ufe0f 연면적: 2,178㎡ (약 659평)

Point: 지상 3층 구조로 설계되어 토지 효율과 업무 공간 동시 확보

\ud83d\udcdc 용도지역: 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형)

Point: 향후 산업/유통 관련 규제 완화 및 지가 상승 기대 지역

\ud83d\udca1 Insight: "880평 마당이 주는 압도적 가치"

- 건폐율 20%의 정석: 1,100평 땅에 220평을 앉혀, 법적으로 가능한 최대 바닥면적을 확보했습니다. 낭비된 땅이 단 한 평도 없습니다.

- 대형 차량 회차(Turn) 가능: 남은 약 880평의 마당은 40ft 컨테이너 차량이나 윙바디 트럭이 후진 없이 한 번에 턴을 하거나, 여러 대가 동시에 주차 및 하역 작업을 할 수 있는 광활한 공간입니다.

- 야적장 활용: 실내 보관이 어려운 대형 파이프, H빔, 건축 자재 등을 넉넉하게 적재할 수 있어 공간 활용도가 200% 이상입니다.

5. \ud83c\udfd7\ufe0f 인근 산업단지 연계성

- 삼성전자 (남사·이동): 반도체 공장 착공 시 필요한 건설 장비 주기장, 혹은 자재 보관 창고로서의 수요가 급증할 것입니다.

- 평택 진위 산단 (LG): LG 계열사 및 협력사들의 물류 허브로 활용하기에 최적의 위치입니다.

- 동탄 테크노밸리: 동탄의 R&D 센터와 남사의 제조 공장을 연계하는 '헤드쿼터-팩토리' 구조를 구축하기 좋습니다.

6. \u2705 추천 활용 방안

넓은 마당(880평)과 3층 건물(연면적 659평)의 조화를 살린 최적의 업종입니다.

\ud83d\udce6 기업형 물류 센터 및 주기장

- 넓은 야드가 필수적인 택배 분류 센터, 운송 회사 차고지.

- 중장비, 건설 기계 관련 주기장 및 정비 센터.

\u2699\ufe0f 반도체 소부장(소재·부품·장비) 기업

- 부피가 큰 장비나 원자재를 야외에 보관해야 하는 기업.

- 1층은 제조/가공, 2~3층은 연구소 및 사무실로 사용하는 복합 사옥.

\ud83d\ude9a 식자재 유통 및 가공 (HACCP)

- 탑차 수십 대가 동시에 드나들 수 있는 넓은 주차 공간 확보.

- 수도권 남부 전체를 커버하는 배송 거점.

7. \ud83d\udce2 종합 의견

용인시 남사읍 통삼리 본 부지는 **"땅은 거짓말을 하지 않는다"**는 부동산 격언을 증명하는 곳입니다.

\ud83d\udd39희소성: 남사진위IC 인근에서 1,000평 이상의 단독 토지를 구하는 것은 매우 어렵습니다.

\ud83d\udd39효율성: 건폐율 20%를 꽉 채운 건물과 광활한 마당은 실사용자에게 최고의 작업 환경을 제공합니다.

\ud83d\udd39미래가치: 삼성 반도체 클러스터 개발이 진행될수록 이 땅의 가치는 **'산업용지'를 넘어 '투자 자산'**으로서 급격히 상승할 것입니다.

\ud83d\udc49 지금은 공장으로 쓰지만, 미래에는 반도체 배후 도시의 핵심 부지로 거듭날 A급 매물로 강력 추천합니다.

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